Единственное жильё при банкротстве: когда его не заберут и что с ипотекой

Единственное жильё при банкротстве — самый частый вопрос тех, кто думает о процедуре. Короткий ответ: единственную пригодную для жизни квартиру или дом без ипотеки не продают. Но у правила есть границы: ипотека, несколько объектов недвижимости и жильё, которое явно больше разумной потребности.

Ниже — что говорит закон, как его толкуют Верховный и Конституционный суды и как сохранить квартиру, купленную в ипотеку.

Что защищает закон

Так же защищён земельный участок, на котором стоит такое жильё, если он не в ипотеке (абзац третий части 1 статьи 446 ГПК РФ).

В деле о банкротстве это правило работает через пункт 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве: финансовый управляющий исключает из конкурсной массы имущество, на которое нельзя обратить взыскание по ГПК РФ. Верховный Суд подтвердил, что иммунитет единственного жилья без ипотеки действует и в банкротстве (пункт 3 Постановления Пленума от 25.12.2018 № 48).

Три условия защиты:

1. жильё принадлежит гражданину — целиком или в доле;
2. оно единственное пригодное для постоянного проживания для него и совместно живущих членов семьи;
3. оно не является предметом ипотеки, по которой может быть обращено взыскание.

Если жилья несколько

Иммунитет получает только одно жильё. Если у гражданина две квартиры или квартира и дом, суд, рассматривающий дело о банкротстве, определяет, какое из них защищено, а остальное включается в конкурсную массу и продаётся (пункт 3 Постановления Пленума ВС РФ № 48).

Отдельно проверяется доля в общем имуществе супругов: в конкурсную массу может включаться доля гражданина в общем имуществе, на которую по гражданскому и семейному законодательству можно обратить взыскание (пункт 4 статьи 213.25). Поэтому при банкротстве одного из супругов управляющий смотрит и на недвижимость, оформленную на второго.

Если управляющий не исключил жильё

Исключить единственное жильё из конкурсной массы обязан финансовый управляющий (пункт 3 статьи 213.25). Если он этого не сделал или кредиторы возражают против исключения, спор не решается перепиской.

Разногласия между управляющим, должником и другими участниками дела по такому имуществу рассматривает арбитражный суд в порядке пункта 2 статьи 60 Закона о банкротстве (абзац второй пункта 3 статьи 213.25). Гражданину нужно подать заявление о разногласиях в суд, который ведёт дело, и доказать, что жильё единственное и пригодное для постоянного проживания: выписка из ЕГРН о правах на недвижимость, документы о регистрации и составе семьи, сведения о том, что другого жилья нет.

Роскошное жильё: позиция Конституционного Суда

Абсолютного иммунитета нет. В Постановлении от 26.04.2021 № 15-П Конституционный Суд проверил абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ и пункт 3 статьи 213.25 Закона о банкротстве. Нормы признаны не противоречащими Конституции, но с оговоркой: суд может отказать в иммунитете, если жильё по своим характеристикам явно превышает уровень, разумно достаточный для удовлетворения потребности в жилище.

При этом КС поставил ограничения:

• у должника должно остаться жильё площадью не меньше нормы предоставления по договору социального найма, в том же поселении;
• учитывается соотношение рыночной стоимости жилья и размера долга;
• ухудшение жилищных условий не должно вынуждать гражданина менять место жительства без его согласия.

Конкретного метража, после которого жильё считается «излишним», ни закон, ни Постановление № 15-П не устанавливают. КС предписал законодателю урегулировать вопрос (пункт 2 резолютивной части), поэтому каждый такой спор решает суд по обстоятельствам конкретного дела.

Ипотечная квартира

Если единственное жильё в ипотеке, абзац второй части 1 статьи 446 ГПК РФ его не защищает: банк как залоговый кредитор вправе рассчитывать на продажу квартиры. Но закон даёт способ сохранить такую квартиру.

Отдельное мировое соглашение

Статья 213.10-1 Закона о банкротстве введена Федеральным законом от 08.08.2024 № 298-ФЗ. Гражданин и банк вправе заключить мировое соглашение только по ипотечному долгу — оно не касается остальных кредиторов.

Условия и порядок:

• соглашение возможно на любой стадии дела, но не ранее истечения двухмесячного срока на заявление требований кредиторов (пункт 1 статьи 213.10-1, пункт 2 статьи 213.8);
• решение со стороны должника принимает сам гражданин; согласия иных кредиторов не нужно, а несогласие финансового управляющего не основание для отказа в утверждении (пункт 2);
• если квартира заложена и по последующей ипотеке, сторонами соглашения должны быть все залоговые кредиторы, чьи требования включены в реестр; вправе участвовать и третьи лица — например, родственники, готовые платить по кредиту (пункт 2);
• соглашение утверждает арбитражный суд (пункт 3);
• если есть просрочка, в соглашении прописывают порядок и сроки её погашения (пункт 5).

Последствия утверждения (пункт 4 статьи 213.10-1): на квартиру и участок под ней не обращается взыскание в деле, они не включаются в конкурсную массу, ипотека сохраняется, а долг банку погашается на первоначальных условиях — третьим лицом, участвующим в соглашении, и (или) самим гражданином из доходов, на которые нельзя обратить взыскание. Этот долг не списывается при завершении дела (абзац второй пункта 3 статьи 213.28).

Правило применяется к делам, возбуждённым после 8 сентября 2024 года, а к более ранним — если жильё к этой дате ещё не продано. Утверждение соглашения не прекращает дело о банкротстве: по остальным долгам процедура продолжается, а само соглашение стороны исполняют добровольно (пункт 7 статьи 213.10-1).

Когда соглашение не утвердят или оно развалится

Если прочего имущества не хватает на требования первой и второй очереди, суд утвердит соглашение только при внесении на специальный счёт гражданина денег для их погашения — не более 10 % стоимости жилья по отчёту оценщика (пункт 6 статьи 213.10-1).

Соглашение не утверждают, если иммунитет для этого жилья необоснован (пункт 8) — например, при явно излишней площади. А если его не исполнять, требования банка восстанавливаются в реестре, и банк вправе обратить взыскание на квартиру (пункт 9).

Как делится ипотечное жильё между супругами при разводе — в статье о разделе ипотеки при разводе.

Что сделать

1. Проверьте, какое жильё и земля у вас в собственности, включая доли, и где вы зарегистрированы и фактически живёте с семьёй.
2. Не отчуждайте и не переоформляйте недвижимость перед подачей заявления.
3. Если квартира в ипотеке, заранее рассчитайте, из каких доходов или с чьей помощью будут идти платежи банку.
4. Подготовьте позицию для переговоров с банком об отдельном мировом соглашении и дождитесь окончания двухмесячного срока на требования кредиторов.
5. Если жильё большое или дорогое, соберите данные о площади, составе семьи и стоимости — они понадобятся, если кредиторы поставят вопрос по Постановлению КС № 15-П.

Если вы боитесь потерять квартиру — единственную или ипотечную, — покажите документы на жильё и кредитный договор адвокату до подачи заявления: записаться на консультацию. Общий порядок процедуры — в статье о банкротстве физических лиц и на странице банкротства.